Svea hovrätt avslår överklagandet

Den 14 april beslutade Svea hovrätt att avslå föreningens överklagande av hyresnämndens beslut den 26 juni 2015.

Hovrätten tolkar den rapport som tagits fram av Stockholm Betongkonsult AB att det inte finns några akuta behov av underhålls eller reparationsåtgärder. Hovrätten bedömer därför att bostadsrättsföreningen inte visat att de tilltänkta förändringarna av det skälet kan anses vara i lagens mening angelägna och avslår därför överklagandet.

Beslutet i hovrätten får enligt lag 1994:831 Lag om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

Det betyder i dagsläget inget ytterligare för oss eftersom vi redan baserat på våra diskussioner med plan och byggnadsnämnden beslutat att avsluta projektet.


Balkongprojektet avslutas


För drygt ett år sedan så beslutade föreningen att vi skulle ersätta dagens balkonger med nya större och inglasade balkonger. För att detta skulle kunna genomföras så krävdes att vi kunde uppfylla tre förutsättningar. Den första var att vid en föreningsstämma samla en kvalificerad majoritet för beslutet. Den andra att vi erhöll samtycken från samtliga medlemmar alternativt att frågan avgjordes i hyresnämnden. Slutligen så krävdes att vi skulle få ett godkännande för projektet i Byggnadsnämnden.

Idag tvingas vi informera er bästa medlemmar att vårt projekt inte kommer att kunna genomföras enligt vad vi beslutade på den extra stämman 2015-03-02.
Efter stämman så samlade vi in samtycken från medlemmar och fick samtycke från 93%. Enligt det regelverk som gäller för att skydda minoriteter så anmälde då föreningen ärendet för prövning till hyresnämnden.

Vi träffade hyresnämnden den 8 juni 2015 där båda sidor presenterade argument för att genomföra respektive inte genomföra projektet. Den 28 juni kom nämndens beslut att vi ej skulle få genomföra projektet. Skälet var att nämnden ansåg att föreningen ej visat på nödvändigheten att genomföra projektet. Baserat på utslaget anlitades ett företag för att genomföra en besiktning av våra balkonger. Denna besiktning visade att åtgärder behöver genomföras. Med detta som underlag överklagade föreningen hyresnämndens beslut till Svea Hovrätt den 17 Juli 2015 och vi väntar fortfarande på ett avgörande.

Parallellt med hyresnämnden inleddes arbetet med att ta fram underlag för en bygglovsansökan vilken inlämnades till byggnadsnämnden 4 juni 2015. Nämndens uttalade ambition är att hantera denna typ av ärenden på ett par tre månader. Då vårt ärende inte fanns på agendan till mötet i augusti kontaktade vi vår handläggare och fick då klart för oss att handläggaren inte gillade vårt förslag och talade om att hon skulle rekommendera avslag med den då aktuella utformningen.

Handläggaren erbjöd sig att hjälpa oss i ett arbete att modifiera balkongernas utseende för att kunna rekommendera projektet för nämnden.

Vi hade det första mötet den 17 september och beskrev då de fördelar som ett genomförande av projektet skulle medföra. De exempel vi pekade på var ökade möjligheterna att nyttja balkongen genom den ökade bruksytan och under längre tid av året tack vare inglasningen. Vi redogjorde för de miljömässiga fördelarna med minskad energiförbrukning, underhållsfria ytor att jämföra med dagens behov av återkommande ytbehandling. Vi pekade på att de som har balkonger mot Fålhagsleden och Kummingatan skulle få en minskning av damm och buller från trafiken. Vi visade även på de problem som grundar sig på tidigare beslut som tagits vad gäller ombyggnationer och uteplatser där ett varierande intresse och underhåll orsakat att våra fastigheter idag ger ett väldigt slitet intryck.

Vid detta första möte var vi tydliga med att de viktigaste parametrarna för oss var att få bygga den planerade storleken och att få genomföra den planerade inglasningen.

Under vintern har vi träffat handläggaren ytterligare tre gånger och vid varje möte har vi presenterat modifierade förslag enligt de riktlinjer vi fått från handläggaren. Den 1 mars blir vi kallade till ett möte där avdelningschefen för bygglov deltar och vid detta möte får vi beskedet att vi inte får bygga något som är större än de befintliga balkongerna och att vi har tre veckor på oss att bestämma om vi ska dra tillbaka vår ansökan eller om vi ska fortsätta att driva den men där förvaltningen rekommenderar ett avslag.

Efter att med olika experter inom frågan om byggnadslov diskuterat våra möjligheter att få genomföra det beslut vi tog vid den extra stämman har styrelsen gjort bedömningen att vi inte kommer att få genomföra den plan vi beslutade om och därför drar tillbaka vår ansökan.
Det känns givetvis tråkigt att inte få genomföra projektet. Styrelsen bedömer att skillnaden mellan vad vi beslutade på stämman 2 mars 2015 och de riktlinjer vi fick av nämndens handläggare den 1 mars 2016 är för stor för att kunna hitta en rimlig kompromiss.

Vi behöver nu gå vidare för att ses vad som kan göras för att åtgärda balkongerna inom ramen för vad byggnadsnämnden kan tillåta.
Som en konsekvens av detta så kommer månadsavgiften i juli att reduceras med motsvarande 9 månaders balkongavgifter. Från första juli kommer även månadsavgiften att justeras ner till den nivå som gäller utan balkongavgift.

 


Undersökning av balkonger

 

Arbetet med att få komma igång med projektet fortgår. Som vi tidigare berättat så överklagade vi hyresnämndens beslut till Svea Hovrätt den 17 juli och skickade in kompletterade uppgifter den sista augusti. De kompletterande uppgifterna bestod av den balkongundersökning vi uppdrog och Stockholm Betongkonsult att genomföra.

Balkongundersökningen pekade på att balkongerna har ett behov av reparationer och utökat underhåll för att kunna klara sig 10-15 år till.

Vad rapporten även pekar på är att de tvärstag (räcken) som avlägsnats för att bereda de som bor på nedre plan tillträde till sina uteplatser innebär en risk för att de övre balkongerna skall kollapsa. Utöver det så pekar man på behovet att byta ut virket i balkongräckena då detta inte klarar dagens krav på slaghållfasthet. Vidare föreslår man att vi ser över och byter ut samtliga bultar och anliggningsplåtar mellan balkongplattor och ramverk.

Avslutningsvis så konstaterar Stockholm Betongkonsult i rapporten att dessa insatser kommer att vara kortsiktiga och dyra i förhållande till den erhållna förlängningen av livslängden. Om du vill läsa hela rapporten så ligger den på föreningens hemsida.

Styrelsen hoppas nu att denna rapport skall få Svea Hovrätt att ändra hyresnämndens beslut och tillstyrka ett genomförande av balkongprojektet.

I dagsläget så har vi ingen information om när beslut eller förhandling kommer att ske. Vi har frågat rätten och i början på oktober var det sex av motparterna som inte hade skickat in något yttrande och en person som inte skickat in sitt delgivningskvitto.

Vad gäller ansökan om bygglov så har vi haft ett första möte med handläggarna på plan- och byggnadsnämnden. Bakgrunden till mötet är att man från handläggarens sida har en del synpunkter på att vi bygger balkonger och hur balkongerna är utformade. Vi har tagit till oss av vad handläggaren sagt och har tillsammans med Balco tagit fram ett modifierat förslag som vi skall presentera för handläggaren. Vi har i skrivande stund inte fått någon tid bokad men räknar med att det kan ske under oktober november.

Vi räknar fortfarande med att vi i slutändan kommer att få genomföra projektet och kan ju bara beklaga att vi förlorar både tid och en del pengar på att tillståndsprocesserna drar ut på tiden.

pdfSthm_Betong.pdf

 


Hyresnämdens beslut

 

Den 8 juni så var frågan om vårt balkongprojekt uppe i hyresnämnden.

Nämnden beslutade att avslå vårt yrkande om att renovera, bygga ut och glasa in balkongerna enligt den plan som föreningen beslutade om på vår extra stämma den 2 mars.

Grunden för nämndens beslut är att man anser att föreningen inte visat att de åtgärder som har beslutats på den extra stämman är angelägna ur ett underhållsperspektiv.

Föreningen har till den 17 juli på sig att överklaga beslutet.

Protokollet och beslutet kan du läsa om du klickar på länken.

pdfHyresnamden.pdf

Vad händer nu?

Vi i styrelsen kommer under de närmaste dagarna att diskutera hur vi går vidare och känner att vi med 310 av föreningens 334 medlemmar som samtyckt till projektet fortfarande har ett uppdrag att genomföra föreningens beslut.

Vi återkommer med mera information efter semestrarna.

  


Beslut på den extra föreningstämman 2015-03-02

Styrelsen vill tacka alla medlemmar som deltog i den extra föreningsstämman den 2 mars. På stämman var 69% av föreningen representerad. Styrelsen känner att vi har ett brett stöd i föreningen för att gå vidare och genomföra det förslag som stämman fattade beslut om:

•Att låta ersätta de befintliga balkongerna med nya större och inglasade balkonger

•Att de nya balkongerna finansieras genom den av styrelsen rekommenderade upplåningen av 45 miljoner kronor

•Att andelstalen för föreningen justeras enligt principen för:

Grundavgift lägenhet, per lägenhet, en avgiftsdel per kvadratmeter och avgift för läge i fastigheten

Grundavgift balkong och en avgiftsdel baserad på hur stor balkongens yta är

•Att förbud mot uppförande av nya uteplatser införs samt att inga andra privata byggnationer får uppföras på föreningens mark

Baserat på de förutsättningar som behöver uppfyllas är nu den första på plats dvs att föreningens medlemmar har röstat för att projektet skall genomföras.

Kvarstår att ansöka om och få bygglov beviljat samt att få samtycke från alla medlemmar alternativt att föreningen får ett gillande från hyresnämnden i det fall frågan hamnar där. Detta arbete startas omgående.

Vid röstningen fanns 201 medlemmar på plats samt 41 fullmakter. Då det visade sig att några medlemmar hade tagit emot fullmakt från mer än en person vilket är den begränsning som gäller enligt våra stadgar så har alla röstsedlar och fullmakter gåtts igenom den 4 mars för att säkerställa att alla röster som räknats är riktigt avgivna. Det resulterade i att 3 fullmakter som aldrig använts togs bort. Samt 10 ogiltiga fullmakter där en medlem har företrätt fler än en fullmakt.

Resultatet

Antal ja-röster 184 st 80,35%

Antal nej-röster 45 st 19,65%

 


Visning av de föreslagna balkongerna 24-26 februari 2015

 

Den 24-26 februari kommer Balco AB att visa ett förslag på nya balkonger till vår förening. 

Den 2:a mars är det extra föreningsstämma i Ångelstaskolans matsal. Registreringen börjar vid 18.00 och stämman vid 19.00

Läs gärna information i pdf:en nedan

pdfBRF Korveln Info Balkonger.pdf

 


Frågor om Balkongprojektet

 

Fråga: Varför är det en kostnad för att jag har en gavellägenhet?

Svar: När föreningen bildades så sattes bruksvärdet för lägenheter på gavel som högre än inne i huset. Gavellägenheter har fönster i badrummet till skillnad från lägenheter inne i huset. För lägenheter som ligger på övre våningen sattes värdet högre då insynen i dessa är mindre än för de på bottenvåningen. Dessa värderingar ligger kvar i de uppdaterade andelstalen. Det som är nytt är balkongavgifterna.

Fråga: Hur djupa är de nya balkongerna?

Svar: Balkongerna på våra tvåvåningshus kommer att vara 2 meter djupa och ha längder på 6,8m, 6,0m och 4,7m.